INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Déficit foncier à Toulouse

Le déficit foncier est un mécanisme permettant à un investisseur immobilier ayant des revenus fonciers de réduire le montant de ses impôts sans passer par un dispositif de défiscalisation (Loi Pinel, Malraux, etc.). Cela lui permet notamment d’éviter le plafonnement global des niches fiscales, et donc de réduire sighttps://yassonowski.prep.demohc.com/investissement-immobilier/loi-pinel/nificativement ses impôts et ses prélèvements sociaux.

Notre cabinet en gestion de patrimoine à Toulouse vous conseille pour la mise en place d’un déficit foncier ou tout autre investissement immobilier afin de réduire vos impôts et maximiser votre patrimoine.

immeuble blanc deficit foncier investissement immobilier
DÉFINITION

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier ne s’applique que dans le cas où vous êtes propriétaire d’un logement nu (pas de location meublée possible), relevant du régime d’imposition au réel. En effet, cette situation vous donne la possibilité de déduire certains de vos frais (travaux de rénovation, frais de gestion, …) de vos revenus fonciers. Dans le cas où le montant des frais est supérieur aux revenus fonciers, il y a déficit foncier. Sinon, il s’agirait d’un classique bénéfice (imposable).

On a donc la formule de calcul du déficit foncier suivante : Déficit foncier = revenus fonciers – montant des charges

En cas de déficit foncier avéré, il est déductible de votre revenu global, venant ainsi réduire le montant de vos impôts. On parle dans ce cas d’imputation du déficit foncier sur le revenu global. En cas de surplus, le reste est imputable sur les revenus fonciers des années suivantes.

Par exemple, vous déclarez 60 000€ de salaires, 25 000€ de revenus fonciers et 35 000€ de charges éligibles au déficit foncier. Votre déficit foncier sera donc de 10 000€, (35 000€ – 25 000€) réduisant le calcul de votre impôt sur 50 000€ (60 000€ – 10 000€).

DÉFICIT FONCIER

Investir dans l’immobilier en réduisant son niveau d’imposition

  • Réduire son impôt sur le revenu.
  • Éviter les prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers.
  • Reporter ses déficits fonciers plusieurs années consécutives.
  • Contourner le plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros de réduction d’impôt par an.
  • Passer par une SCPI de déficit foncier pour éviter un achat en direct afin de contourner le montant d’investissement (et donc réduire l’imposition et les prélèvements sociaux).

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Besoin de réduire vos impôts grâce au mécanisme du déficit foncier ? Notre cabinet en gestion de patrimoine à Toulouse vous accompagne sur cette opération d’investissement immobilier.

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DÉFINITION

Revenu global et revenus fonciers

Deux notions de revenus distinctes interviennent dans le cadre d’une défiscalisation par déficit foncier : les revenus dits fonciers et le revenu global.

Les revenus fonciers sont constitués des loyers perçus en cas de location d’un bien immobilier nu.

Le revenu global englobe quant à lui l’ensemble des revenus imposables d’un contribuable : les revenus fonciers, évidemment, mais aussi la somme des autres revenus. C’est notamment le cas des salaires, des pensions de retraite ou de prestations sociales. Les éventuels déficits liés à une location meublée sont donc imputables au revenu fiscal global.

DÉFICIT FONCIER

Charges déductibles

Bien que le mécanisme du déficit foncier repose essentiellement sur les frais de travaux de rénovation, la plupart des charges liées à l’acquisition, la mise en location et l’entretien d’un bien immobilier en location nue sont également déductibles :

  • Intérêts et frais d’emprunt,
  • Certaines primes d’assurance (garantie des loyers impayés notamment),
  • Frais de gestion et d’administration (honoraires de l’agent immobilier, frais de procédure),
  • Impôts non récupérables auprès du locataire (taxe foncière notamment),
  • Montant liés aux réparations et à l’entretien (hors travaux de construction ou d’agrandissement),
  • Provisions pour charge pour une copropriété,
  • Charges locatives non perçues,
  • Indemnités d’éviction ou de relogement d’un locataire. 
IMPOSITION

Réduire ses impôts grâce au déficit foncier

 

Une fois le déficit foncier avéré, vous pouvez déduire :

  • Les déficits liés aux intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers des 10 années suivantes (non déductibles sur le revenu global),
  • Les autres déficits de votre revenu global de l’année, dans la limite de 10 700 € et à condition que le bien soit loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

En cas de déficit foncier supérieur au revenu imposable, vous pouvez bénéficier d’un report :

  • De 6 ans en déduction de votre revenu global, puis
  • De 10 ans en déduction de vos revenus fonciers.

Il est ainsi possible de mettre en place une opération de déficit foncier très optimisée, en achetant par exemple un bien immobilier à petit prix pour faire réaliser des travaux par des professionnels de la rénovation. Ceci vous permettra d’obtenir un bien patrimonial de valeur qui réduira également vos autres revenus fonciers pendant de nombreuses années.

DEFICIT FONCIER

Votre conseiller en gestion de patrimoine à Toulouse

Le mécanisme de déficit foncier peut être fiscalement intéressant. Relativement complexe sans accompagnement pour comprendre et calculer la rentabilité de l’opération, en confiant la gestion de votre patrimoine à notre cabinet conseil à Toulouse, vous bénéficiez des conseils d’experts en investissements immobilier et financier, spécialistes de la défiscalisation.

Nous basons systématiquement nos conseils en nous appuyant sur un bilan patrimonial précis, qui tient compte de vos objectifs de vie autant que votre situation financière. C’est sur cette base que vous pourrez choisir le bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir et son emplacement en suivant nos préconisations ou, si vous ne souhaitez pas acquérir de bien en direct, être capable de choisir la bonne SCPI de déficit foncier.

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