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Investissement immobilier - Placements financiers - Défiscalisation - Transmission - Retraite

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Loi Pinel


PRINCIPE DE LA LOI PINEL



L'aide au logement

Depuis des décennies le manque de logements en France est récurrent. Il faudrait construire 500 000 logements par an. Malheureusement on ne dépasse pas les 300 000.

Face à cette carence la ministre du logement Sylvia Pinel a créé un dispositif fiscal pour inciter les particuliers à investir dans l'immobilier neuf. Ce dispositif fiscal Loi Pinel a débuté le 1er Septembre 2014 et se terminera le 31/12/2017.

La Loi Pinel a pour objectif de favoriser le développement de logements neufs dans les villes où le besoin en logements est le plus fort. Ce marché locatif très attractif à été défini dans des zones ciblées dites «zones Pinel» en fonction de la demande locative, et éviter ainsi que les logements construits soient inoccupés.

Construction économique et écologique

Le dispositif Pinel intègre un volet écologique, il s'inscrit dans le projet du gouvernement avec notamment le Grenelle de l'environnement. Pour bénéficier de l'avantage fiscal, les logements devront répondre à la norme RT 2012 ou le label BBC.

A qui cela s'adresse t-il ?

La loi Pinel est très incitative pour les contribuables qui paient entre 3 000€ et 6 000€ d'impôts par an.

Tout contribuable domicilié en France au sens de l'article 4B du code général des impôts et soumis à l'impôt sur le revenu peut bénéficier du mécanisme de défiscalisation, et ainsi, réduire ses impôts jusqu'à 63 000€ sur 12 ans soit 21% du montant de l'investissement immobilier, plafonné à 300 000€.

Se constituer un patrimoine immobilier aux meilleures conditions

Afin d'optimiser votre patrimoine, nos équipes juridiques, fiscales, immobilières et financières vous apportent un conseil global personnalisé. Elles effectuent un travail de négociation à chaque étape de votre opération et au mieux de vos intérêts.

Nous réalisons 2 expertises : immobilière et financière, qui vous sont remises avec nos conclusions.

0 € d'apport pour se constituer un patrimoine

• Percevoir des revenus complémentaires (loyers)
• Protéger son conjoint et sa famille
• Aider ses enfants à entrer dans la vie active
• Conserver son niveau de vie à la retraite
• Transmettre son patrimoine à sa famille

Réduction d'impôts


La loi Pinel accorde aux particuliers qui investissent dans un logement neuf destiné à la location une forte réduction d'Impôt sur le Revenu (IR). Aujourd’hui elle permet aussi de louer le bien immobilier à un membre de sa famille.

De plus le contribuable peut choisir la durée de défiscalisation : 6, 9 ou 12 ans qui est liée à la location du bien. Après la période de défiscalisation choisie on peut continuer de le louer, l'habiter, le transmettre ou le vendre.


LES CONDITIONS A RESPECTER


- Acquérir un logement neuf d'un montant maximum de 300 000 € (l’acte doit être signé avant le 31/12/2017).

- Louer le logement pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

- Possibilité de louer à un de vos proches, (ascendant ou descendant) dans de bonnes conditions.

- Le logement doit être loué nu.

- L'investissement devra se situer dans les "zones Pinel". Elles correspondent à des zones géographiques où la demande en logements est la plus forte.


ZONE B1


Pour Toulouse ou les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, quelques agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la côte d’azur, les départements d’outre-mer, la Corse.

- Respecter les plafonds de loyers en fonction de la zone géographique. Les plafonds de loyers sont fixés par décret.


ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 ZONE B2
16.82 € 12.49 € 10.06 € 8.74 €
Ce prix doit être pondéré par le coefficent :
Coefficient pondérateur = 0.7 + 19 / Surface du logement, sans dépasser 1.2

Plafonds des loyers Pinel sur Toulouse


NB DE M² ZONE B1 CHARGES LOYER AVEC CHARGES
30 362.16 € 60 € 422.16 €
40 472.82 € 70 € 542.82 €
50 543.24 € 80 € 623.24 €
60 613.66 € 90 € 703.66 €
70 684.08 € 100 € 784.08 €
Il est précisé que la surface habitable peut être augmentée de la moitié de la surface des annexes (cave, balcon, terrasse, hors parking) sous un plafond de 8 m2.

Respecter les plafonds de ressources du locataire


Plafonds de ressources des locataires en € ZONE A BIS ZONE A ZONE B1 REVENUS MENSUELS
Personne seule 36 993 € 36 971 € 30 151 € 2 511 €
Couple 55 254 € 55 254 € 40 265 € 3 353 €
1 personne ou couple + 1 enfant 72 476 € 66 460 € 48 422 € 4 033 €
1 personne ou couple + 2 enfants 86 531 € 79 606 € 58 456 € 4 868 €
>> Respecter le plafond de prix par m² de surface habitable qui a été fixé à 5 500 €.

OPTIMISER VOTRE FISCALITE


Vos revenus sont respectivement soumis à des fiscalités spécifiques : traitements et salaires, BIC, BNC, revenus fonciers, revenus agricoles, et revenus de capitaux mobiliers. Une analyse précise de votre situation permet d'optimiser à chaque étape de vos projets la fiscalité de votre patrimoine. Notre cabinet réunit l'ensemble des compétences juridiques et fiscales, afin de garantir une analyse et un conseil précis.

La loi Pinel permet de défiscaliser dans l'achat d'un logement à usage locatif


La loi prévoit un maximum de 2 investissements par an. Le montant global est plafonné à 300 000 € par an. La réduction est de 2% par an du montant global de l’investissement pendant 6 ans (12%) ou 9 ans (18%) + 1% par an pendant 3 ans (3%) soit sur 12 ans (21)%.

Durée 6 ans 9 ans 12 ans
Taux de réduction d'impôts 12 % 18 % 21 %
Réduction maximale 36 000 € 54 000 € 63 000 €
Réduction maximale / an 6 000 € 6 000 € 6 000 €/an sur 9 ans
3 000 €/an sur 3 ans
Pour bénéficier du dispositif Pinel l’acte doit être signé avant le 31/12/2017. C’est le montant total de l’opération (prix immobilier avec les frais inclus) acté chez le notaire, qui chiffrera précisemment votre réduction d’impôts. C’est l’année de la livraison de votre bien (2017, 2018 ou 2019) que débutera votre réduction d’impôts et pas l’année de l’acte.

En cas d’accident de la vie (Invalidité, Licenciement, décès...) vous pouvez rompre votre engagement de location et vous séparer du bien sans perte des avantages fiscaux déjà acquis.


LES DÉDUCTIONS CUMULABLES AVEC LA LOI PINEL


La taxe foncière est déductible des revenus fonciers. A savoir : la taxe est en partie exonérée les 2 premières années.

Frais de gestion : dans le cas où le bien immobilier est géré par une société de gestion immobilière, les frais engagés sont déductibles dans la limite du montant des loyers annuels.

Intérêts d’emprunt : Il est recommandé de financer la totalité de l’investissement avec un organisme bancaire afin d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers, par la déductibilité des intérêts d’emprunt. Optez pour un différé d’amortissement jusqu’à la livraison et commencez à rembourser les intérêts de crédit lorsque le logement est mis en location. Les loyers remboursent en partie le crédit.

Assurances : Le risque zéro n’existe pas. De nombreuses assurances couvrent le risque des éventuels
loyers impayés, détérioration, frais juridiques, et absence de locataires. Ces assurances sont déductibles du revenu foncier. Il est donc judicieux de se protéger !




- Je deviens propriétaire dans le Neuf sans apport

- Je ne paie que 35 à 40% du montant du logement

- Je le loue pour obtenir des revenus complémentaires

- Je réduis fortement mes impôts, jusqu’à 63 000€

- Je me constitue un Capital et un Patrimoine transmissibles

- Après 6, 9 ou 12 ans je peux l’habiter, le louer ou le vendre