Votre conseiller en gestion de patrimoine

Investissement immobilier - Placements financiers - Défiscalisation - Transmission - Retraite

Tél : 05 61 13 14 83

Zoom sur : L'indivision




L' indivision est la situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien.
Elle permet de faciliter le financement, l’entretien et la gestion d’un bien. Mais cette situation n’est pas sans risque.
Mieux vaut l’anticiper par une convention d’indivision.

Définition


L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits de même nature, à parts égales ou inégales, sur un même bien ou sur un même groupe de biens, sans que la part de chacun de ces propriétaires indivis soit matériellement identifiable. L’indivision peut exister dans le cadre d’une succession, d’un divorce, ou encore d’une donation.

Concrètement, on parle d'indivision lorsque :

- plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien
- plusieurs personnes disposent ensemble de la jouissance d'un même bien

Chaque indivisaire peut exercer certains pouvoirs au sein de l’indivision et de sa gestion.

Pourquoi acheter en indivision ?


L’indivision apparaît comme la solution la plus facile pour acheter un bien à plusieurs.

Bien entendu, ce n’est pas la seule (il est possible d’opter pour des formules plus spécifiques comme la SCI par exemple), mais c’est de loin la moins contraignante. Elle ne nécessite quasiment aucune démarche ni formalité particulière.

Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat (30/70, 40/60, 50/50, etc.), sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée.

L'achat en indivision présente donc une grande simplicité, du moins au départ, notamment pour les concubins ou les couples pacsés qui souhaitent acquérir leur logement à deux.

La gestion au sein d'une indivision


Pour gérer leur bien immobilier, les indivisaires doivent se réunir afin de désigner un mandataire. Celui-ci prendra en charge la gestion quotidienne, au nom et pour le compte de l'indivision.

Un indivisaire peut décider de faire des travaux pour conserver le bon état de fonctionnement du bien immobilier indivis (travaux liés à la toiture, la plomberie ou à l’installation électrique par exemple). Il peut ensuite se faire rembourser sur des fonds indivis disponibles : le compte bancaire indivis.

Concernant les actes graves pouvant modifier le sort ou la destination du bien immobilier indivis (vente, prise d'hypothèque, etc.), l'unanimité des indivisaires est requise. Si c’est nécessaire du fait du risque grave encouru par le bien immobilier (vente du bien pour échapper à sa saisie), le vote à la majorité des 2/3 ou la saisine du tribunal de grande instance permet de lever toute situation de blocage entre les indivisaires.

Succession


A l'ouverture d'une succession après un décès, les héritiers se retrouvent en indivision. Ils deviennent alors chacun propriétaires d'une part immatérielle du patrimoine du défunt, tant que les biens de ce dernier ne sont pas partagés.

L’indivision n’est qu’une étape transitoire dans le règlement de la succession.

Elle s’achève avec le partage du patrimoine.

Divorce


A l'identique, dans une procédure de divorce, les époux se retrouvent en indivision. Ils détiennent chacun une part immatérielle des biens dépendant de leur patrimoine, sans toutefois détenir physiquement ceux-ci tant que le partage et les attributions n'ont pas eu lieu.

Une convention d’indivision est alors rédigée afin de permettre d’extraire le bien de la communauté pour qu’il ne fasse pas l’objet du partage. Il reste donc la propriété des deux ex-conjoints après le divorce, sous le régime de l’indivision.


La convention d'indivision


Dans le cadre de la gestion d’un bien en indivision, les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité, sauf exceptions, ce qui peut engendrer des situations de conflits voire même de blocage. En outre, chacun des indivisaires est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux), à proportion de sa quote-part.

Il est toutefois possible d'atténuer cette insécurité grâce à la signature d'une convention d’indivision.

Conclue devant notaire pour une durée déterminée de cinq ans au maximum, elle a pour but d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles. Les indivisaires peuvent aménager la répartition de leurs dépenses, nommer un gérant, déterminer le montant d’une indemnité d’occupation si le bien immobilier est occupé à titre exclusif par l'un d'entre eux etc.

Lorsque la convention d'indivision est conclue pour une durée indéterminée, aucun des indivisaires n'a le droit d'exiger la vente du bien pour obtenir sa part.