Votre conseiller en gestion de patrimoine

Investissement immobilier - Placements financiers - Défiscalisation - Transmission - Retraite

Tél : 05 61 13 14 83

Les SCPI en démembrement pour préparer la retraite




Il est possible d’investir sur des parts de SCPI en démembrant la propriété.

L’investissement porte alors soit sur la Nue-Propriété, soit sur l’Usufruit des parts.

La durée du démembrement est fixée lors de la souscription des parts, variant le plus souvent entre 3 ans et 20 ans.

Le prix d’acquisition de la Nue-Propriété et de l’Usufruit dépend de la durée du démembrement.

Un exemple de clé de répartition


Pour une part de SCPI dont la valeur en Pleine Propriété est de 200 € :


L’investissement sur la Nue-Propriété des parts de SCPI


L’investisseur qui acquiert la Nue-Propriété des parts de SCPI est titulaire du droit de devenir plein propriétaire de ces parts à la fin de l’Usufruit.

Il achète les parts avec une décote, pouvant aller de 14 % à 47 %, selon la clé de répartition ci-dessus.

Pendant la durée du démembrement :

  • Il ne perçoit aucun revenu et ne supporte aucune charge.
  • Il n’augmente donc pas son impôt sur les revenus.
  • La valeur des parts acquises en Nue-Propriété n’est pas soumise à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

A la fin du démembrement :

  • L’investisseur devient plein propriétaire des parts de SCPI. Il peut soit vendre les parts pour bénéficier d’une plus-value potentielle, soit les conserver pour en percevoir les revenus.
  • Les revenus sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Les parts de SCPI sont soumises à l’IFI pour leur valeur en pleine propriété.

Les objectifs d’un investissement en Nue-Propriété :

- Se constituer un capital à long terme, en bénéficiant d’une décote sur le prix des parts, et un revenu futur pour la retraite.

- Optimiser sa fiscalité (Impôt sur le Revenu et IFI)

- Transmettre en limitant les droits de succession, en cas de décès avant la fin du démembrement.

L’investissement sur l’Usufruit des parts de SCPI


L’investisseur qui acquiert l’Usufruit des parts de SCPI est titulaire du droit de percevoir les loyers.

Il achète ce droit sur les parts avec une décote, pouvant aller de 53 % à 86 % selon la clé de répartition ci-dessus.

Pendant la durée du démembrement :

  • L’investisseur perçoit la totalité des loyers des parts de SCPI.
  • Ces loyers sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
  • Les parts acquises en Usufruit sont soumises à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour leur valeur en pleine propriété.

A la fin du démembrement :

  • L’Usufruit s’éteint et l’investisseur ne perçoit plus les loyers.

Les objectifs d’un investissement en Usufruit :

- Bénéficier d’un taux de rendement supérieur à un investissement en pleine propriété, avec une mise de départ plus faible.

- En cas de déficit foncier existant, les revenus des parts de SCPI viennent combler ce déficit. Ces revenus de SCPI sont donc perçus nets d’impôt.

- L’investissement en Usufruit peut être un support d’investissement de la trésorerie d’entreprise. La société peut ainsi percevoir les loyers des SCPI, qui offrent un rendement supérieur aux placements bancaires. Elle peut également amortir comptablement la valeur de l’Usufruit, ce qui va diminuer son bénéfice imposable et donc son Impôt sur les Sociétés.


Notre cabinet dispose de l'expérience et des agréments nécessaires à un investissement en SCPI,
et pratique une sélection rigoureuse des meilleures SCPI du marché.

N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations au 05 61 13 14 83.