Introduction

La location meublée correspond à la location d’un logement décent et garni d’un mobilier suffisant (literie, meubles...) pour permettre au locataire d’occuper celui-ci immédiatement.

A la différence des revenus issus des locations de logements nus, les revenus perçus dans le cadre d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux, permettant un traitement fiscal particulièrement avantageux. En effet, il est possible de neutraliser tout ou partie de la fiscalisation de ces revenus locatifs grâce à l’utilisation des amortissements.

A ce titre, la location meublée apparait comme étant un support performant pour quiconque souhaitant préparer sa retraite ou se constituer un complément de revenus.

Le Montage de la Location Meublée

La majorité des montages en location meublée font l’objet d’un bail commercial entre le propriétaire investisseur et un exploitant professionnel.
C’est cet exploitant qui a en charge de louer et gérer l’ensemble de la résidence, et qui reversera ensuite au propriétaire un loyer régulier et prévu à l’origine dans le bail commercial (ce dernier régissant à l’avance les conditions juridiques et financières entre les deux parties).
La location meublée permet donc de percevoir des revenus et de déléguer la gestion quotidienne du bien à un gestionnaire, conférant ainsi à l’investisseur un important confort dans un cadre juridique défini.

De plus, les revenus tirés de la location meublée ne sont pas imposables. Mais ce n'est pas tout, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d'acquisition, soit 1/5 de son investissement.

Il est très intéressant de coupler un investissement dans un LMNP Classique avec un investissement permettant de bénéficier de fortes réductions d'impôts comme le LMNP Censi-Bouvard et/ou la Loi Scellier.

Bail Commercial

Dans l’optique d’un investissement en location meublée, un bail commercial est un contrat permettant de régir les conditions de la mise à disposition d’un logement en établissant la nature des locaux concernés et leur destination par rapport à une activité déterminée.

Ce bail est contracté entre un bailleur (le propriétaire-investisseur) et un preneur (l’exploitant professionnel). Il est d’une durée minimum de 9 ans, renouvelable, et prévoit le montant du loyer, ses modalités de paiement et d’indexation ainsi que les pouvoirs et obligations de chacune des parties.

Ce bail permet au propriétaire de déléguer la gestion quotidienne du logement loué ainsi que son entretien. Il lui permet par ailleurs de percevoir des loyers tout en ayant une lisibilité sur le rendement et ainsi, de se constituer un patrimoine immobilier.

Les Principaux supports éligibles

Tout logement d’habitation faisant l’objet d’un aménagement adéquat peut, en théorie, être loué meublé. En pratique, il y a certaines contraintes à honorer : il convient, entre autre, de respecter l’article L 631.7 du Code de la Construction et de l’Habitat qui peut parfois s’avérer fort restrictif.

Cependant, un certain nombre de supports, situés sur différents secteurs d’activité et gérés par des exploitants professionnels sont particulièrement bien adaptés à la location meublée. Ces différents secteurs offrent une grande visibilité aux investisseurs et permettent de répondre aux attentes de chacun.

Enfin, les biens loués meublés peuvent être neufs ou anciens.

Le Mécanisme Comptable

Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans, dans le cadre de l’article 39 C du Code Général des Impôts. Ces amortissements ne sont comptabilisés fiscalement en charge que si le résultat d’exploitation est positif, et à hauteur de celui-ci. Les amortissements alors différés le sont sans limitation de durée et seront utilisés dès que le résultat d’exploitation deviendra positif.

Cela permet de percevoir des revenus non-imposables, mais en plus, dans les 6 mois de la livraison, l'investisseur va également se voir restituer un cinquième du prix de l'immobilier et du mobilier, par la récupération de la TVA.

Avantages liés à A. YASSONOWSKI - un allié au service de votre patrimoine

Le Cabinet Conseil A. Yassonowski a développé une véritable expertise en matière d'investissement en location meublée. En nous faisant confiance, vous serez assurés d'acquérir un bien immobilier de grande qualité répondant à une demande locative réelle ; géré par des professionnels reconnus, garants de la pérennité de votre investissement. Nous vous accompagnerons également dans le montage juridique et financier le plus adapté à votre situation.

Epargnants concernés

Tout type d’épargnant désireux de préparer au mieux sa retraite.
Accessible à partir d'un effort mensuel d'épargne de 100 EUR.

Exemple Illustratif

Acquisition de deux logements en VEFA en 2012 livrés en 2013 et ce pour un montant de 280 000 € (140 000 € pour chaque logement)

La réduction d’impôt sera de 11 % de 280 000 € soit 30 800 €.

Elle sera imputée à hauteur de 3 422 € sur les revenus des années 2013 à 2021.

Si la livraison d’un des deux logements intervenait en 2014, la réduction d’impôt serait de 1 711 € sur les revenus 2013, de 3 422 € sur les revenus des années 2014 à 2021 et de 1 711 € sur les revenus de l’année 2022.

Dans l’hypothèse ou la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, l’excédent est reportable jusqu’à la sixième année inclusivement.

Cette réduction d’impôt est accordée l’année de l’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure. Pour les logements rénovés, elle est accordée au titre de l’achèvement des travaux de rénovation.

Ce montant de réduction d’impôt est à prendre en compte dans le plafonnement global des niches fiscales.

A noter, en cas de bénéfice de cette réduction d’impôt, l’imputation des amortissements est impossible à concurrence du prix de revient de l’immeuble ayant servi de base à la réduction d’impôt. Il n’est donc possible que si le prix de revient des logements excède 300 000 €.