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Résidences gérées / LMNP

LES SECTEURS D’ACTIVITÉS DU LOUEUR MEUBLE

Résidences étudiantes



La résidence étudiante gérée répond à une forte demande locative dans un cadre fiscal avantageux (LMNP). Elle génère une bonne rentabilité.

Le montant de l’investissement est accessible au plus grand nombre. Pour prendre une fourchette large, un studio étudiant coûte entre 50 000 € et 120 000 € HT. La TVA est récupérée par l’investisseur.

Le prix va dépendre de 4 critères : surface, localisation du bien, qualité des matériaux, et les prestations proposées au sein de la résidence. Le montant du loyer est en adéquation avec le prix d’acquisition : rendement de 4 à 4.5 % HT net d’impôts.

Ne pas confondre un studio dans une résidence étudiante services et une chambre meublée louée par une agence immobilière où le "turn over" sera élevé, avec les risques de dégradations et d’impayés.
En constante augmentation, chaque année 2.5 millions d’étudiants cherchent un logement proche de leur lieu d’études. L'offre est insuffisante : Aujourd'hui 350 000 logements étudiants sont occupés. La volonté du gouvernement est d’arriver au moins à 680 000 logements en 2020, mais nous sommes encore loin du compte.

Une résidence comporte 80 à 100 logements : studios de 18 à 20 m² voire 2 pièces. Les services sont conçus pour faciliter la vie de leurs occupants (petit déjeuner, salle de réunion, laverie, espace dédié au sport et aux loisirs, connexion internet haut débit…)

Il est indispensable de privilégier :
- Les villes universitaires : Paris, Toulouse (110 000 étudiants), Marseille, Montpellier, Bordeaux, Lille, Lyon, Nice…
- L’emplacement : proche grandes écoles et campus. Bien cibler les quartiers demandeurs de locations étudiantes et le centre-ville.
- La proximité des transports en commun : idéalement à moins de 500m (élément déterminant pour les étudiants)
- Une résidence bien conçue, de bonne qualité et sécurisée facilitera la location.
- Attention au niveau de loyer proposé par l’exploitant. Il faut un loyer cohérent entre 250 € et 350 € pour les plus petites surfaces.

Quand on achète une résidence services gérée, il faut toujours se demander si le gestionnaire aura les moyens de payer vos loyers. C’est pourquoi ce type d’investissement est expertisé par un Conseiller en Gestion de Patrimoine, qui vous informera objectivement de l'utilité ou pas de l'opération, avec étude personnalisée. Si oui, il réalisera des études fiscales comparatives sur les différents biens labellisés.

C’est pourquoi ce type d’investissement est expertisé par un
Conseiller en Gestion de Patrimoine, qui vous informera objectivement
de l'utilité ou pas de l'opération, avec étude personnalisée.



Résidences de tourisme


Une résidence de tourisme est un ensemble de logements équipés conçus pour héberger des personnes sur un court séjour (à la journée, à la semaine ou au mois) et dirigé par un gestionnaire unique.

Elle peut être composée de divers types d'hébergement : appartement, chambre, mobile home...

Elle est pourvue d'équipements et de services communs (ménage, linge de toilette et de lit, restauration, réception...) tout comme un hôtel. Seule différence : la résidence de tourisme offre au client la possibilité d'être indépendant (coin cuisine par exemple).

Résidences d'affaires


Une résidence d’affaires est un petit logement, comprenant le minimum de mobilier pour y vivre.

Les locataires y restent en moyenne une ou deux nuits, en général pour raisons professionnelles (réunions,séminaires etc).
Les principaux clients font le plus souvent partie de grandes sociétés mais aussi d'entreprises étrangères.

Une résidence d’affaires comporte des salles de réunion équipées pour les séminaires. Il est ainsi moins honéreux de loger ses collaborateurs dans ce type de résidence, plutôt que de réserver un hôtel et de payer leurs notes de frais.

Ces ensembles de services sont idéalement placés dans de grandes villes, proche des aéroports, gares et grands axes routiers.

Lorsqu’un investisseur fait l'acquisition d'une résidence d’affaire meublée, il en confie la gestion à une société exploitante : le gestionnaire de l'établissement.

L’exploitant verse un loyer à l’acquéreur. Vous placez votre argent et percevez ainsi une rente.
Ce type de logement étant le plus souvent placé dans de grande métropole, le prix au mètre carré augmente constamment au cours des années.

Il s’agit donc uniquement d’un investissement immobilier locatif, dans le but de percevoir une rente ou de revendre à moyen ou long terme. A cela vient s’ajouter un aspect fiscal relativement intéressant, dans le cadre de la loi Censi-Bouvard.

Résidences Services Seniors


Créées en 1995, les résidences séniors désignent un immeuble de 60 à 100 logements meublés, destinés à accueillir des personnes âgées autonomes de 70 à 90 ans. Ne pas confondre avec les résidences médicalisées dites EHPAD ou les maisons de retraite dont les locataires sont invalides ou dépendants.

Les résidences seniors « dernière génération » se développent sur un marché à fort potentiel : 10 millions de personnes ont plus de 70 ans, selon l’INSEE, elles seront 18 millions dans 15 ans.

Les besoins de logements et des services désirés par les seniors sont identifiés par des études très sérieuses. Pour freiner ou retarder la perte d’autonomie des séniors, la politique gouvernementale actuelle s’oriente de préférence vers des solutions de logements privés. L’hospitalisation et les résidences médicalisées coûtent très cher aux contribuables.

La mise en place du premier locataire est plus longue. Les séniors sont exigeants sur les services et leur qualité de vie. Ils représentent une clientèle pérenne sur un marché en plein essor. Les gestionnaires les plus représentatifs sont solides financièrement.


Les points forts et les conditions à respecter :

  • La demande se situe au coeur des quartiers, l’emplacement est stratégique pour les séniors.
  • Les résidents veulent la proximité des transports en commun.
  • L’accueil est un service indispensable 7j/7, le régisseur est un véritable animateur et crée la convivialité au club house.
  • Grands espaces communs destinés à l’usage exclusif des résidents (bar, cuisine, restaurant, salon multimédia, informatique, atelier mémoire, espace beauté et bien être, aquagym et salle de sport…)
  • Les logements et surfaces proposées (du studio au T3 ou maison de plain-pied) sont adaptés à une perte progressive d’autonomie.
  • Les habitations sont aménagées (domotique, douche et cuisine sécurisées, placards accessibles, ascenseurs, etc...)



Les postes à contrôler : les clés d'un investissement réussi

Le bail - Les charges - Le montant de l’indexation des loyers

Les garanties, la solvabilité et l’expérience de l’exploitant

La tarification des services

L’agrément ou le label de la résidence

EHPAD


Etablissements d’Hébergements pour les Personnes Agées Dépendantes appelées Maisons de Retraite.

Le vieillissement de la population française débute à peine (Papy boom). Le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans est passé de 6,5 millions en 2007 à plus de 10 millions en 2015. D'ici à 2025, plus de 500 000 places seraient nécessaires pour accueillir des patients nécessitant un encadrement et des soins adaptés.

Investir dans l'EHPAD c'est participer au développement d'un secteur offrant une visibilité exceptionnelle. De plus, l’offre d’EHPAD est totalement réglementée et d’une façon très stricte.

Les pouvoirs publics ont défini sur ce marché un numerus clausus. L’ouverture de tout nouvel établissement est soumise à la mise en place d’une convention tripartite entre : la DDASS (Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales), le Conseil Général, et la société de Gestion.

L’EHPAD est l’investissement qui nous semble le plus sûr : une demande d’hébergement qui grandit d’année en année et une offre limitée du fait du numerus clausus. Il n’y a qu’à regarder les résultats financiers des groupes qui gèrent les EHPAD pour s’en rendre compte.

Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté Neuf mais aussi dans l'Ancien (LMNP occasion).