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Loi Malraux



HISTORIQUE

La défiscalisation Malraux


Dans les années 60, les centres-villes sont profondément réaménagés pour aider l’économie et le plein emploi. On développe des surfaces commerciales, des services et des bureaux.

On conçoit aussi des nouvelles rues, des avenues et des parkings pour faciliter la circulation des voitures toujours plus nombreuses et des transports en commun.

Pour éviter la destruction anarchique des centres urbains historiques, André Malraux Ministre de la culture a instauré un texte de loi N° 62-903 du 4 août 1962, pour la protection du Patrimoine Historique et esthétique Français en facilitant la restauration immobilière.


La défiscalisation Malraux est née en 1962, le 1er secteur sauvegardé se trouve dans la ville de Sarlat en Dordogne. Il conserve le tracé historique de ses rues médiévales et les façades construites à la Renaissance. 50 ans après, la Loi Malraux est toujours d’actualité.

Les élus ont donc pu conserver l’intégrité des quartiers historiques dans ce renouveau urbain. Ils portent une attention particulière aux immeubles qu’ils veulent sauvegarder pour valoriser leurs villes, Bordeaux, Bayonne, La Rochelle, Versailles, Paris... sont des exemples représentatifs.

Réduction d’impôts dans la rénovation immobilière


Depuis le 1er janvier 2017, la Loi Malraux permet d’obtenir une réduction d’impôts de 30% du montant des travaux, dans un plafond de 400 000€, soit 120 000€ de réduction d’impôts.

Cette réduction d’impôts peut se répartir sur 1 à 4 ans (travaux). L’éventuel excédent de réduction d’impôts, qui n’a pas pu être imputé sur une année, est reportable sur les 3 années suivantes.

Taux de réduction d’impôt selon la localisation de l’immeuble :

30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé.
22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysagé (ZPPAUP).

Qui bénéficie de la Loi Malraux ?


L’investissement en Loi Malraux s’adresse aux contribuables ayant une fiscalité élevée, plus de 9 000 € par an. Il supprime jusqu’à 120 000€ d’impôts qui vont s’étendre sur toute la durée des
travaux, soit 4 ans maximum. L’impact fiscal est fort et immédiat dès la signature de l’acte notarié.

La réduction d’impôts Malraux ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales de 10 000€ de réduction d’impôts par an. Elle vient s’y ajouter, on peut donc supprimer jusqu’à 130 000€ d’impôt.

Les opérations Malraux sont localisées dans le coeur des villes historiques. Elles offrent un emplacement de premier ordre avec un foncier rare et recherché.

C’est une excellente opportunité de défiscalisation pour se constituer un patrimoine de prestige à moindre frais.


LES CONDITIONS A RESPECTER


• Dans le cadre de l’aménagement de la loi Malraux, la réduction d’impôts est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte des bénéfices des incitations fiscales.

• L’engagement de location en loi Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.

• L’immeuble doit se situer dans un Site Patrimonial Remarquable.

• Les travaux éligibles sont limités à 400 000 €.

• La réduction d’impôts de la loi de défiscalisation Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 4 ans après la date de délivrance du permis de construire.

• Les Travaux de restauration en loi Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux.

• Les Travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.


La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) encadre et sécurise votre investissement

Pour protéger l’acquéreur dans le neuf, on utilise un contrat de Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).

Pour emmener des garanties similaires dans l’ancien à réhabiliter, on préconise un contrat de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR). Les principales obligations des parties sont les suivantes :


Pour le vendeur :


- la réalisation des travaux conforme aux caractéristiques prévues dans le contrat de vente.
- la remise d’une garantie extrinsèque d’achèvement provenant d’une banque, d’une compagnie d’assurance.
- le vendeur est soumis à la responsabilité décennale et biennale pour les travaux de rénovation dès lors qu’ils peuvent être qualifiés d’ouvrages
- la souscription des assurances construction et professionnelle obligatoires
- la garantie par le vendeur des vices et des défauts apparents relatifs aux travaux de rénovation
- l’obligation de délivrance.


Pour l’acquéreur :


- payer le prix de vente en fonction de l’état d’avancement des travaux
- une fois les travaux achevés et réceptionnés, prendre livraison desdits travaux. De plus si la vente s’est conclue dans le cadre d’une VIR, le prix de revient de l’appartement est calculé travaux compris. Le montant de l’impôt sur la plus value est donc considérablement minoré.


Si vous ne remplissez pas ces conditions nous sommes dans le cadre
d’une vente ordinaire d’immeuble à rénover


OPTIMISEZ VOTRE FISCALITE

Vos impôts pour un Patrimoine de prestige



Depuis le 1er Janvier 2013, le plafond des niches fiscales a été abaissé à 10 000€ (Aides à domicile, Pinel, Censi-Bouvard ou autres lois fiscales plus anciennes) de réduction d’impôts par an. La défiscalisation Malraux (20 000€ en moyenne) vient s’ajouter au montant de la réduction d’impôts déjà réalisée par le contribuable. Elle s’étale pendant la durée des travaux (4 ans).

Mais si cette défiscalisation est supérieure à l’impôt à payer, le surplus peut-être reporté sur les 3 années suivantes. Il réalise alors des économies d’impôts substantielles tout en valorisant son patrimoine.

Notre rôle de conseil consiste à contrôler les prix des programmes que nous présentent les promoteurs et vérifier l’éligibilité fiscale du client. Le vaste choix de produits (plus de 300 appartements sélectionnés dans le secteur sauvegardé) est mis à jour en temps réel.

La Loi Malraux se fait généralement au 2ème semestre par les contribuables pour supprimer les impôts de l’année en cours.

Notre Cabinet possède la réactivité, l’expérience et la compétence pour analyser votre SITUATION PATRIMONIALE et l’optimiser.


Le cabinet conseil A. YASSONOWSKI possède la réactivité, l’expérience et la compétence
pour analyser votre SITUATION PATRIMONIALE et l’optimiser.


Nos 5 garanties pour protéger l’investisseur


Garantie financière d’achèvement des travaux extrinsèque ou garantie de bonne fin

Garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs

Garantie de respect du planning d’exécution des travaux

Garantie juridique & fiscale par un cabinet d’avocats fiscalistes

Expertise immobilière et financière


Défiscalisation simple, rapide et efficace


  • Emplacement de premier ordre et de grande qualité de construction.
  • Réduction d’impôts immédiate.
  • Plafond de dépenses : 400 000€ pour les travaux.
  • Une durée maximum de 4 ans + 3 années reportables.
  • 9 ans de location du bien à titre de résidence principale sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers.
  • Prix moyen d’un appartement Malraux 220 000 €
  • Petite copropriété, coeur de ville de 8 à 12 appartements.

- Je deviens propriétaire dans l’Ancien sans apport

- Je ne paie que 40 à 50% du montant du logement

- Je loue un appartement en parfait état pour ma retraite

- Je réduis fortement mes impôts jusqu’à 120 000 €

- Je me constitue un Capital transmissible

- Je vends un appartement de caractère en centre-ville