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Comment investir dans l'immobilier ?


L’investissement dans la pierre est très plébiscité par les français.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?


Plusieurs raisons peuvent être à l’origine d’un investissement dans l’immobilier.

On peut souhaiter se créer un complément de revenus pour la retraite, l’espoir d’obtenir une retraite correcte de notre système de retraite actuel étant de plus en plus illusoire. L’investissement dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine dans la durée, par la création de revenus et d’une éventuelle plus-value.

On peut vouloir sécuriser son patrimoine en privilégiant un support considéré comme rassurant, à l’inverse d’un investissement en Bourse, risqué par nature. La pierre a toujours été considérée par les français comme une valeur refuge, un placement de « bon père de famille ». En effet, le marché immobilier français n’est pas un marché spéculatif, contrairement à l’Espagne où le nombre de constructions a été largement supérieur aux besoins en logements. D’autre part, l’acte notarié enregistré lors d’un achat immobilier apporte une sécurité juridique à l’investissement.

L’objectif d’un investissement dans l’immobilier peut aussi être la protection de soi, de ses enfants et de sa famille, avec la volonté de se constituer un patrimoine à transmettre, notamment à ses enfants.

Par ailleurs, l’immobilier est le seul support d’investissement accessible sans capital de départ. En effet, l’investissement à crédit n’est possible que sur l’immobilier.

Dans quel but : se loger ou investir ?


Un achat dans l’immobilier doit être pensé en fonction des objectifs : achète-t-on un bien immobilier pour l’habiter ou pour investir ?

La priorité de chaque français depuis des siècles et d’être propriétaire de sa résidence principale, afin de l’imaginer et de l’aménager à son goût. La résidence principale est souvent le premier, voire le seul, bien du patrimoine de nombreuses familles françaises. Lorsqu’on achète un bien immobilier pour y habiter, le choix se fait souvent en fonction de ses attentes affectives : est-ce que je souhaite vivre dans un endroit calme avec une vue dégagée ou, est-ce que, au contraire, je souhaite vivre dans un quartier animé, proche des commerces ?

Toutefois, lorsqu’on est locataire et qu’on bénéficie d’un loyer bon marché, il peut être opportun de rester locataire et d’acquérir un bien immobilier qui sera mis en location pour générer des revenus.

Il y a tout de même des critères à respecter pour réaliser un bon investissement immobilier. L’emplacement du bien est un élément essentiel de l’investissement. Le bien convoité doit être situé dans un quartier attractif ou en devenir. Le prix d’acquisition, qui va varier fortement d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre, doit être cohérent avec le marché et avec la qualité du bien.

Comment investir dans l'immobilier ?


Souvent, on se demande si on va investir dans un bien ancien ou dans le neuf. Certains investisseurs vont se diriger vers l'ancien pour bénéficier d’un prix d’acquisition plus bas, quitte à subir des charges plus élevées. D'autres vont se diriger vers le neuf pour réaliser un investissement plus pérenne.

Il existe des dispositifs fiscaux incitatifs pour investir dans l’immobilier en réduisant ses impôts.

Investir dans l’immobilier ancien


Quand on parle d'investissement locatif on pense toujours à l'achat d’un appartement nu, c'est à dire non-meublé et dans l'ancien. Or, souvent, investir dans l'immobilier ancien est signe d'un prix d’achat peu élevé avec un loyer qui semble attractif. Cependant, sur un bien ancien, il faudra la plupart du temps prévoir un budget travaux conséquent afin de remettre le logement aux normes en vigueur (électricité, économie d’énergie…). Un budget sera également nécessaire pour réaliser des travaux d’entretien régulièrement (façade, toiture, canalisations…). Certes, ces travaux seront déductibles des revenus locatifs générés mais il seront également source de préoccupations pour l’investisseur.

D’autre part, les revenus fonciers tirés de la location de ce logement vont générer très vite de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, et vont donc venir rogner le complément de revenus attendu. 

En effet, la plupart des investisseurs sont taxés à un Taux Marginal d'Imposition d'au moins 30%, c'est à dire que 100 €uros de loyers, vont générer 30 €uros d'Impôt sur le Revenu supplémentaires. 

Mais ce n'est pas tout car la CSG, la CRDS et tous les prélèvements sociaux vont venir attaquer ce loyer à hauteur de 15,50% (en 2016) et donc amputer, nos 100 €uros de loyers de 15,50 €uros.

Donc, un investisseur qui est taxé à 30% en taux marginal d’imposition aura finalement, pour 100 €uros de revenus fonciers, seulement 55,50 €uros de disponibles, car 45,50 €uros seront partis en Impôt sur le Revenu et en Prélèvements Sociaux.

Par ailleurs, l’acquéreur d’un bien immobilier ancien en vue d’une mise en location ne pourra compter sur aucun dispositif fiscal pour diminuer son impôt sur le revenu.

Enfin, si on acquiert un logement déjà en location, on ne peut pas sélectionner son locataire car il est très difficile le rompre un bail en cours.



Investir dans l’immobilier neuf

Certes, le prix d’acquisition d’un logement neuf est un peu plus élevé que celui d’un logement ancien. Cela s’explique par la qualité des matériaux utilisés pour les constructions neuves, beaucoup plus pérennes, qui permettront de réaliser de substantielles économies d’énergie. Ainsi, un bien immobilier neuf, à faible consommation énergétique, sera plus facile à revendre. Sa construction respectera les normes en vigueur et il ne nécessitera pas de travaux d’entretien pendant de nombreuses années.

D’autre part, dans le cadre d’investissements dans l’immobilier neuf, l’Etat propose différents dispositifs d’économie d’impôt. Depuis 1986, les gouvernements successifs incitent les particuliers à investir dans l'immobilier locatif neuf pour faire face au manque de logements récurrent. L’objectif fixé de construire 500 000 logements par an n’est toujours pas atteint. Il s’agit donc d’un investissement porteur, la demande en logements étant supérieure à l’offre, sur des zones géographiques bien précises.
Ces dispositifs, par l’économie d’impôt générée, permettent de diminuer le coût global de l’acquisition.

Parmi ces dispositifs, on peut notamment citer la loi Pinel, en vigueur seulement jusqu’au 31/12/2017. En contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf qui sera donné en location nue pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition du bien. Au total, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 63 000 €.

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est également très intéressant pour investir dans l’immobilier neuf. Il s’agit de logements meublés situés dans des résidences avec services (résidence étudiante, EHPAD ou résidence pour séniors, résidence d’affaires ou de tourisme). Ce statut permet de se créer des revenus complémentaires pas ou très peu fiscalisés sur une très longue durée, environ 20 à 25 ans. En effet, en plus des charges déductibles qui viennent diminuer le montant des revenus locatifs imposables, il est possible de déduire un amortissement, qui est une charge fictive non décaissée, équivalent au prix d’acquisition H.T du bien lissé sur 20 à 25 ans environ. D’autre part, la TVA à 20 % payée sur le prix d’acquisition est récupérable, ce qui diminue d’autant le coût d’acquisition du logement. Enfin, les loyers sont sécurisés grâce à un bail commercial ferme de 9 ans que vous accordez au gestionnaire de la résidence. Les loyers sont fixés et indexés pour toute la durée du bail.

Il existe une solution alternative d’optimisation de la location meublée : le dispositif Censi-Bouvard. Les logements éligibles sont des logements neufs meublés situés dans des résidences avec services (résidences étudiantes, EHPAD ou résidences pour séniors). Ce dispositif offre une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’acquisition du bien, répartie sur 9 ans. La réduction d’impôt totale peut aller jusqu’à 32 994 €. La TVA à 20 % est également récupérable. En contrepartie, la déduction de l’amortissement du bien n’est pas possible.

Investir dans l’immobilier ancien rénové


L’objectif d’un investissement immobilier peut être la constitution d’un patrimoine immobilier de prestige, avec une dimension affective importante. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant d’investir dans des appartements à rénover de prestige, situés dans des centres villes historiques. Sur ces dispositifs, la gestion des travaux est assurée par le promoteur. L’investisseur acquiert un bien à rénover, livré clé en mains. Cela évite des préoccupations et une perte de temps en gestion des travaux pour l’acquéreur.

On peut notamment nommer le dispositif Malraux. Il consiste à acquérir un bien ancien, nécessitant d’importants travaux de rénovation. L’avantage fiscal accordé est une réduction d’impôt égale à 30 % du montant des travaux payés, dans la limite de 400 000 €, répartie sur 4 ans maximum. Au total, la réduction d’impôt peut aller jusqu’à 120 000 €. Il faut également rappeler que le dispositif Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.

On peut citer également le dispositif Monuments Historiques. Dans ce cas, il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt mais de la possibilité de déduire des revenus fonciers le montant des travaux de rénovation payés. Le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global, sans limitation. En cas de revenu global insuffisant, l’excédent de déficit est reportable sur le revenu global des 6 années suivantes. Ce déficit permet d’économiser l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Enfin, le dispositif d’investissement en Déficit Foncier est assez similaire au dispositif Monuments Historiques. La différence est l’affectation du déficit foncier généré par les travaux de rénovation. Dans ce cas, il est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. L’excédent de déficit foncier est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

On constate qu’il existe de nombreux dispositifs fiscaux permettant d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’un avantage fiscal.

Toutefois, le choix du dispositif fiscal et du support d’investissement n’est pas chose aisée pour tout un chacun, car il faut tenir compte de nombreux critères, notamment concernant l’évolution de votre situation familiale : évolution des revenus et de la fiscalité, date prévisionnelle de départ en retraite, sortie des enfants du foyer fiscal…

Il est donc fortement conseillé de faire appel à un Conseiller en Gestion de Patrimoine
afin de mettre en place une solution adaptée et d’éviter des déconvenues.


N’hésitez pas à nous contacter pour un premier rendez-vous gratuit afin de dresser un bilan de votre situation.

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